都市計画法による規制
都市計画の基本理念
「都市計画は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市計画及び機能的な都市活動を
確保すべきこと並びにこのために適正な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるべきことを基本理念として定めるものとする。」とされ、
都市の健全な発展と秩序ある整備を図り，もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的としています。
そのため本法で、「区域区分」・「地域地区」・「促進区域」・「都市施設」・「市街地開発事業」・「地区計画」等の各種都市計画を定めています。
都市計画区域・準都市計画区域の指定
都市計画区域は、都市計画法が適用される主要な地域であり、人口や就業者数、発展の動向、産業の将来の見通しや土地利用・交通量の現状及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要な地域を定めて都市計画区域を指定しています。
都市計画区域の指定は都道府県が関係市町村の意見を聞き、国土交通大臣と協議し、同意を得て都道府県知事が公告します。また、指定されてない区域を都市計画区域外と呼び、規制も緩やかとなっています。
平成12年の改正で準都市計画区域が創設されました。
市街化区域、市街化調整区域の区域区分
無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは都市計画区域を「市街化区域・市街化調整区域」に区分し、それを都市計画として定めることが出来ます。
| 市街化区域 | すでに市街化を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に 市街化を図るべき区域 |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制すべき区域 |
| 非線引き区域 | 都道府県が地域の実情に応じて判断し、線引きが必要ない区域 |
市街化区域については、少なくとも用途地域の指定を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされ、市街地開発事業は 市街化調整区域では施工することができない等の制約が生じます。最も影響が大きいのは都市計画法第29上の開発許可で、市街化調整区域内においては、原則として許可されません。 また、建築等の行為も大幅に規制されます。
地域地区の指定
地域地区は、都市計画区域内に必要な地域、又は街区を指定して、その地域等の土地の区域において、都市計画法上必要な規制を行います。
特に用途地域は、12種類の地域を設け、建築物の用途規制・容積率・建ぺい率・高さの限度なその用途地域ごと明確に規制しています。
他にも都市の風致を維持するため定める地区「風致地区」は、都市の風致を維持するため建築物の色彩等も制限される場合があります。
開発行為の許可基準(都市計画法第29条)
開発行為とは「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地区画形質の変更」のことで、例えば宅地分譲による造成工事や工場建設
などで農地を開発する場合の土地の区画形質の変更は含みません。
「特定の工作物」とは、建築物以外の工作物のうち特に指定するものであって、第1種と第2種がある。
第1種工作物・・・周辺の地域の環境の悪化をもたらす恐れのあるもので、コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵又は処理に供する工作物(電気工作物、ガス工作物等を除く。)
第2種工作物・・・ゴルフコースその他の工作物で、その規模が1ha以上のもの
ゴルフコース、野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動レジャー施設、墓園
開発許可は下記の区分に応じて開発面積の規模により、開発行為について都道府県知事の許可を要することとしています。
| 都市計画区域 | 市街化区域 | 規模が1,000㎡以上のもの(都道府県は必要ある場合300～1,000㎡に変更可能) |
| 市街化調整区域 | 原則として全て | |
| 非線引区域 | 規模が3,000㎡以上のもの(都道府県は必要ある場合300～3,000㎡に変更可能) | |
| 準都市計画区域 | 規模が3,000㎡以上のもの(都道府県は必要ある場合300～3,000㎡に変更可能) | |
| 都市計画区域外 | 規模が10,000㎡以上のもの | |
| ※規制の規模以下でも市町村の土地利用要綱に該当する可能があります。 | ||
市街化区域において開発行為が必要な場合、建築物の用途は、用途地域によって規制されます。
市街化調整区域は原則、開発行為は行われるべきものではないとされています。既存宅地内といえども、建築行為は厳しい許可制度となっています。
それでも、「農林漁業のように供する建築物やこれらを営む者の住宅」等は開発行為の許可が不要とされています。
このような許可不要のもの以外は、すべて開発許可が必要となりますが、市街化抑制の方針で許可申請が提出されても本来許可されるべきではありませんが、
止むを得ない場合において都市計画法第34条で、市街化調整区域内においても許可されることがある開発行為を規定しています。
都市計画法以外の手続
| 土地利用承認申請 | 市町村が制定する大方1000㎡以上の造成工事に係る承認手続。開発行為申請に類似した内容で市町村の承認が必要です。 |
| 道路工事承認申請 | 公有地である道路に申請地の利用のために工事を行う場合。（アスファルト舗装、排水側溝新設等) 警察署の道路使用許可が必要な場合あり。 |
| 水路占用申請 | 公有地である水路に申請地の利用のために構造物を設置する場合。(橋の建設等。幅によって賃料がかかります。) |
| 国有地払下げ | 自宅所有地内に残る国有地（赤道等）を購入したい。（時効取得の場合もあり。） 境界確認→売払い申請→売買契約→土地表題登記・所有権保存登記申請で完了します。 |
| 道路位置指定申請 | 民有地を構造上道路にし、道路として認めてもらう手続。道路と接してないと建築基準法上、住宅が建てられない等の場合に必要。 |
| 寄附申請 | 自分の土地を市町村等に寄附する手続。(道路幅が狭い場合等、必要な場合がある。) 無償譲渡になりますが、役所が管理することになるので、メリットはあります。 |
※これらはそれぞれ各自事情が異なります。まずは行政書士に相談してください。
