開発行為等の許可について
開発許可制度の目的
開発許可制度は、都市の周辺部における無秩序な市街化の防止のため、適正な都市的土地利用の実現を目的としています。 そのため、立地基準や技術基準を設け、厳しい許可基準を規定しています。
開発許可の規定（都市計画法第29条）
都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（地方自治法（昭和22年法律第67号）第252条の19第１項の指定都市、
同法第252条の22第１項の中核市又は同法第252条の26の３第１項の特例市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。）の許可を受けなければならない。
と記載されているように、原則的に市街化調整区域では開発行為が不可です。
許可不要の開発行為（都市計画法第29条ただし書、第2項）
土地区画整理事業や公共事業等が行う開発行為は、許可不要です。
市街化調整区域における立地基準(都市計画法第34条)
都市計画法第34条では、市街化調整区域において例外的に認められる開発行為を規定しています。調整区域では、その名の通り、市街化を抑制する区域であるので、農林水産業が盛んに行われている区域でもあり、そので営んでいる者の生活や施設が必要であります。また市街化区域で建設することが不適当なもの
を建設する場合などを規定しています。こちらを参照
市街化調整区域への大型商業施設は、小規模な日用品店舗に限定されています。
開発行為申請許可不要（開発審査会包括承認・個別付議要件）
市街化調整区域内で、市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められるもの
市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は著しく不適当と認められる建築物又は第一種特定工作物で、都道府県知事があらかじめ開発審査会の議を経たもの
の要件に該当するものは開発許可なしで個別付議・包括承認として建設することが可能となります。
| 包括承認要件 | 個別付議要件 |
| 1.既存建物の建替え 2.やむを得ない敷地の拡大 3.既存宅地の確認を受けた土地 4.農家の分家住宅等 5.既存集落内の自己用住宅 6.農家分家等住宅の敷地面積の特例措置 7.既存集落内の宅地の利用 8.地域振興上必要な工場の増設 9.必要最小限不可欠な付属建築物 (管理施設・休憩施設等) 10.建築基準法第51条に規定するその他の処理施設(廃棄物処理施設) 11.既存集落内の木造建築工事業等の作業所 12.災害危険区域等に存する建築物の移転 13.災害等による移転等 14.自然休養村整備事業 15.静岡県土地利用対策委員会の承認を受けた土地 16.線引前の優良宅地の認定地 17.収容対象事業関係 18.地区集会所その他法第29条第3号に準ずる施設 19.指定大規模既存集落制度 20.中山間地域の地域振興施設 21.診療所併用住宅 22.日用品店舗等併用住宅 |
1.技術先端型業種の工場等 2.大規模流通業務施設 3.老人保健施設 4.有料老人ホーム 5.社寺仏閣及び納骨堂 6.研究所 7.事業所従業者の住宅、寮等 8.土地区画整理事業の施行された土地の区域内における建築物 9.第二種特定工作物の利用増進上不可欠な宿泊施設 10.自動車リサイクル施設 11.地区計画予定区域における開発行為 |
適合証明による建替え
都市計画法に適合した現存する既存建築物の建替えについては従前の敷地と同一の敷地で行われ、かつ、従前と用途、 規模及び構造がほぼ同一であれば、法４３条の許可を要せず、適合証明の交付を受けて建築することが出来ます。(法施行規則６０条)
※農地である場合は農地法等の手続も必要であり、都市計画法と両面から判断しないとなりません。
