農地の転用・売買、法律
農地等とは？
農地法に基づく農地等とは、耕作の目的に供される土地(農地）、
耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供される土地(採草放牧地)のことを言い、農地法により規制されます。
農地であるかは、土地登記簿の地目でなく、その土地の状態に基づいて客観的に判断します。(現況主義)
| 農地の権利移動(売買・賃貸借等) | 農地法第3条申請 |
| 権利移動(売買・賃貸借等)を伴わない農地転用(住宅敷地) | 農地法第4条申請 |
| 権利移動(売買・賃貸借等)を伴う農地転用(住宅敷地) | 農地法第5条申請 |
農地法第３条（農地の権利移動）の要件
・農地を取得しようとするもの又はその世帯員が、農作業に常時従事すると認められない場合。
・農地を取得しようとするもの又はその世帯員が、その取得後において耕作の事業に供すべき農地の面積の合計が、５０アール達しない場合。(市町村により異なる)
・農地を取得しようとするもの又はその世帯員の農業経営の状況、住所地から農地までの距離等から見て、これらの者がその土地を効率的に利用して耕作することができると
認められない場合。
・農業生産法人以外の法人が権利を取得する場合。(ただし、種苗会社、農薬会社等の試験研究のために行なうことが認められる場合は、取得出来る可能性があります。)
これらの要件を満たす必要があります。また農地の権利取得には、農家資格が必要です。新規就農の場合には、事前に審査があります。
農地法第４条・５条（農地転用）の要件
・転用する申請者に必要な資力が認められること。
・農地以外のものに行為の妨げとなる権利を有する者の同意を得ていること。
・農地の面積が申請に係る事業の目的からみて適正であると認められること。
（自己住宅なら500㎡以内、農家住宅なら1000㎡以内等）
これらの要件を満たす必要があります。また違反転用を防止するため、工事進捗状況や転用事実確認願を提出する必要があります。
農用地区域内農地を転用するには？
農振法は、総合的に農業の振興を図ることが必要と認められる地域について、その地域の整備に関し必要な施策を計画的に推進して、 農業の健全な発展を図ることを目的とした法律です。この法律で定められた「農用地区域」は原則的として農地転用できません。しかし、農用地区域以外に代替する土地がなく、転用しても周辺に利用上の支障が少ない等で、分家(次男、三男の住宅建築)する場合などには 農用地利用計画変更（除外）申請をすることにより、計画を変更できます。
市街化区域、市街化調整区域等では申請手続きが異なります。
| 市街化区域 | 優先的かつ計画的に 市街化を図るべき区域であって、市街化区域内の農地転用は届出で足りる。(法第5条第1項第3号) |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制する区域として、都市計画法で定めており、都市計画法の手続きをクリアしなければ農地転用できない。やむを得ない敷地の拡大や分家住宅 など、許可が取得できる場合がある。 |
| 非線引区域 | すべて許可が必要である。開発行為に該当しない限り、都市計画法の手続きはない。 |
※詳しくは土地計画法のページに記載しています。農地法と都市計画法は関連性が濃く、必ず両方の規制条項を チェックしなければなりません。
その他の農地法手続き
転用許可後の計画変更
農地転用を受けた後、やむを得ずその事業計画を変更しようとする場合、行う手続き。転用事実確認願
農地転用の許可を受けた農地について申請どおりに事業を実施した場合、農業委員会に確認を受ける手続き。(農地を地目変更登記申請する場合に必要)非農地証明
土地登記簿の地目が農地になっている土地で、その現況が農地以外の土地になっているものについて、非農地であることを証明する手続き。（農地に復旧が現実的に不可能）農地の賃貸借の解約
知事の許可を受けなればならない「賃貸者の解除」「解約の申し入れ」「合意による解除」「賃貸借の更新をしない旨の通知」の手続き。
※これらはそれぞれ各自事情が異なります。まずは行政書士に相談してください。
