都市計画法を熟知する必要があります。
■都市計画法の基本理念
都市計画は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市計画及び機能的な都市活動を確保すべきこと並びにこのために適正な制限のもとに
土地の合理的な利用が図られるべきことを基本理念として定めています。そのため、都市計画区域の指定で地図上に線引をし、住宅を優先する地域・抑制すべき地域などを定めています。
無造作に開発されるのを防ぎ、計画的な都市を作ることを目的としています。
■都市計画区域の指定、市街化区域・市街化調整区域
無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは都市計画区域を「市街化区域・市街化調整区域」に区分し、それを都市計画として定めることが出来ます。
| 市街化区域 | すでに市街化を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に 市街化を図るべき区域 |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制すべき区域 |
| 非線引き区域 | 都道府県が地域の実情に応じて判断し、線引きが必要ない区域 |
■市街化調整区域に住宅・店舗等を建てるには！
市街化を抑制している調整区域では原則、宅地転用等が出来ません。しかし、例外的に都市計画法第34条で
住宅・店舗等を建設できる場合を規定しています。
| 例 |
| ・次男三男等の分家住宅。市街化区域に土地が他に無い場合 |
| ・市街化区域に隣接・近接していて、市街化区域と一体的な日常生活をしている地域（おおむね50戸以上の連たん地域）として条例で定める区域内において、その用途が条例に違反しないもの |
・市街化調整区域内に現存する工場と密接な関連を有する建築物 |
| ・火薬類の貯蔵処理に供する建築物で、市街化区域内に建築することが不適当なもの |
| ・市街化区域では建築することが困難なもの（沿道サービスのための休憩所・給油施設等）又は不適当なもの（火薬類の製造所等） |
| ・ゴルフコース、墓園等 |
| ・周辺住民の日常生活のための物品の販売、加工、修繕等の店舗・事務所 |
| ・湿温度の条件から市街化区域内で立地できない建築物 |
| ・市街化を促進するおそれが少なく、市街化区域内では困難、不適当として条例で、区域、目的、用途を制限して認めるもの |
■開発行為とは
開発行為とは「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地区画形質の変更」のことで、
例えば宅地分譲による造成工事や工場建設などする場合の行為です。開発行為出来るか否かは、区域により条件が異なります。
開発行為は都市計画法第29条の申請が必要となります。
| 市街化区域 | この区域は特に規制がないが、規模が1,000㎡以上のものは開発行為の申請が必要。 |
| 市街化調整区域 | この区域では原則、開発行為ができない。しかし、都計法34条の例外規定に属する場合、開発行為の申請が可能。 |
| 非線引区域 | この区域は特に規制がないが、規模が3,000㎡以上のもの開発行為の申請が必要。 |
■都市計画法申請
| 都市計画法第29条申請 | 大規模の開発行為、調整区域内での宅地開発等を行う場合。 |
| 都市計画法第43条申請 | 調整区域内で既存建物の建替え、農家の分家住宅、既存集落内の自己用住宅などを行う場合。 |
| 適合証明(都市計画法法施行規則60条) | 調整区域内で既存建物の建替えを行う場合、規模が同一(1.5倍以内)である場合。 |
