Q1.設計事務所に頼むと高くなるのではないですか

これは間違いです。設計事務所に頼む物件は、お客さんの要望が高レベルな建物が多いため、総金額が高めな物件があるというだけです。私の事務所に依頼のあった建物は、ほとんどが坪単価50万〜６５万円です。ハウスメーカーに注文したお客さんに聞くとほとんどが坪単価65万円〜70万円です。しかも、駐車場や門扉といった外構抜きの金額です。当方に依頼のあったものは、カーテン等の内部備品を除いて、外構関連全て込みで50万〜65万円です。なぜそうなるかお分かりでしょうか？最大の理由は特命見積りと、競争入札にあります。設計事務所に依頼する最大の利点は、請負工務店を設計が決まってから決めれることにあります。資本主義の原理からすれば、仕事がほしい会社は、競争入札すれば、金額が落ちるのは当たり前のことです。当社で入札を行なうと、落札金額2,500万円の住宅でも、最多価格は3,000万円を超える会社は珍しくありません。これを特命の１社だけの見積りにすれば、最多価格の3,000万円で契約することになるでしょう。つまり、競争入札を行なえば、簡単に500万円は減額できます。一方設計監理料は2,500万円の物件では、200万円前後です。特命で行なうより300万円は安いことになります。
ここで考えてほしいのは、私は数社のハウスメーカーに同じ坪数の建物で見積り依頼してメーカーを決めたから十分な競争効果があったという方もいるかもしれません。しかしこれは大きな間違いです。それは、全て同じ仕様の建物でしょうか？断熱は設備は構造は？？？。同じ図面と同じ設計書を元に競争入札を行なわなければ条件は一緒になりません。言い方を悪く言えば、金額に見合った仕様の建物に落ち着いたともいえるのです。それをできるのは、設計事務所に依頼する以外ありません。メーカーの営業で良く耳にするのが、「今キャンペーンで安くします」とか「これ以上は安くできない」といいながら他社に決まりそうになるとさらに値引きしてくる。これは、おかしくないですが？元々メーカーの荒利が豊富にあると考えたほうが良いのではないでしょうか？

Q2.設計事務所ってどんな仕事をしているのでしょうか

仕事を区分すると大きく分けて３つになります。
1.基本設計：建物の大きさ・階数・形状・予算・仕様等基本の設計を行なう。模型・パース・概算総費用の計算
2.実施設計：基本設計に添って具体的に建物が建てれるように図面を作成する。意匠図。構造図・設備図の作成
3.監理：実施図に添って建物が図面どおり見積り書どおり建てられているか確認し、そうでない場合には是正措置を講じる。
皆さんが設計事務所の仕事と思っているのは、1.基本設計2.実施設計ではないでしょうか？良く知られていませんが、3.監理が最近重要になってきます。
ここで考えてほしいのは、皆さんが設計事務所に依頼してなくても、リフォーム以外の新築や増築の建築行為を行なう場合には、必ず設計事務所が関係しているのです。ハウスメーカーや大きな工務店なら会社内の設計士が設計監理業務を行なっているのでしょうが、小さな工務店や大工さんの場合には、代願建築士が、行政書士的業務を行なっています。私は設計監理料はサービスだから払っていないという方も実は、諸経費とか、申請手続きといった項目で、必ず設計監理料は支払われています。

Q3.最近第三者監理ということを良く聞きますがどういうものでしょうか

いくら設計図がしっかり仕上がっていても設計図までは絵に描いた餅です。実際に建つときに、図面どおりに建たなければ意味がありません。図面どおり、あるいは見積書どおり若しくは法に適合するように建物が建っているか確認する業務を監理といいます。そういった監理業務を、請負会社とは別の第三者により行なうことを第三者監理といいます。良く間違われるのは「、現場監督さんがしっかりしていて管理してくれてるから安心です。」という方がいますが、現場監督は現場の進行や部材の手配をすることが主業務であり、上記のような業務を診れる監督は、ほとんどいません。
ここで考えてほしいのは、「私は工務店やハウスメーカー内の一級建築士さんが監理してくれてるから問題ありません。」というかもしれません。しかし本当にそうでしょうか？工事請負会社と同じ会社内にいる監理者が適正な監理ができるでしょうか？間違った施工をしたり、お客さんのためにこうしたほうが良くなるんじゃないといった是正処置は、得てして手間が伴うものです。手間が増えれば経費が増えます。経費が増えれば会社の利益が減ります。また、社内で上司になっている監督さんに意見して是正処理を施させることが本当にできるのでしょうか？だから、第三者監理ということが必要になるのではないでしょうか。
もっとひどい場合には、「私は工務店や大工さんに頼んだら、図面に一級建築さんの名前が書いてあって設計監理してくれるから大丈夫だよ」という方もいるかもしれません。しかしこれはもっと最悪です。もしあなたが建物を建てるに当たって一度もこの建築士にあったことがないとか、設計監理契約を締結しなかったというのであれば、それは、建築士法違反です。設計監理契約もしていないのに設計監理することがおかしいと思わないといけません。
最近心配だから、「第三者監理」だけしてほしい」という方もいらっしゃいます。実際、建物調査を行って欠陥の発見された建物は、ほとんど監理がされてなかったことにより発生していることを考えると必要なことかと思います。
但し、注意しないといけないのは、このいった業務は実際には、「第三者検査」というべきでしょう。なぜならば、100�uを超える建物は、建築士の免許を持った監理者が必要であり、確認申請書には、何らかの形で監理者が記載されているはずです。したがって記載事項変更届等の申請を行なわない限り、私共が監理者として現場に入ることはできません。厳密にいえば、請負会社の許可がない限り現場に入ることができないのです。このことを事前に請負会社に確認し、施主の代理人として当方の指示に対して是正処理に対応してくれるかも確認が必要となります。
もう一つ注意が必要なのは、検査は契約図面や見積書といった提示資料に基づき検査します。当然ながら、お客さんがイメージしているものを検査するのではなく資料を基に検査をする限り、資料以上のものはできません。極端なケースでは、契約図面にミスがありそのまま建築した場合には欠陥住宅になります。運良く検査中に気付いても契約図から変更となるため追加金額での是正処置が一般的でしょう。もっといえば、計算書等に偽装があった場合には、常軌を逸する過少部材でない限り設計者が違うため気付かない可能性が高いでしょう。要は第三者検査では法的責任は負えないということです。なぜなら監理者契約を結んでいないからです。
こういった点を十分考慮した上で、監理契約あるいは検査契約を結ばないといけません。

Q4.設計事務所の設計料っていくらぐらいですか

設計監理一式の請負は、工事金額の8％程度が目安でしょう。Ｑ１の競争入札の効果を考えれば、決して高いものではないと思いますが、それでも高いと考える方もいるかと思います。そういった方は一部だけを設計事務所に依頼する方法もあります。詳しくは、当ホームページの設計・監理料のページを参考にしてください。30分3,000円（税抜き）から請負っております。なお、当社ではプレゼン３回までは無料で行っております。詳しくは、設計・監理料のページを参考にしてください。Ｑ2で説明したように設計監理契約をしなくても、建築業務を行なう場合には、必ず設計事務所が関与し、請負は発生しているのです。そうであるならば、何らかの形で設計・監理契約はどこかと締結しなければなりません。そうでなければ建築士法となりますから・・・・
　設計・監理料のページに移動する→

Ｑ５.住宅を建設するのに、工事費以外にどんな費用がどのくらいかかりますか

マイホーム購入にあたっての一番のポイントは総予算です。（手持調達資金＋ローン）。頭金は、一戸建ての場合基本的に２０％以上最低でも１０％以上は必要です。物件購入価格とは別に諸経費もみなければなりません。新築物件購入時に必要となる総資金はは、ざっくりで、物件購入価格(税込)＋7.5％諸経費です
諸費用の内として、設計監理料・ローン経費・建物祝い費・引越し代・保険代・登記費用・各種税金・申請手数料・家具家電備品購入費等があります。参考にエクセルの試算表を添付しましたので、ダウンロードして試算してみてください。
住宅建物資金試算表.xls→　　(動作にはマイクロソフトエクセルが必要です）
３％金利で2,500万円を３５年ローンとして借り入れしたときの返済月額は、ボーナス払いなしの均等払いの場合、96，000円/月の返済で、総返済総額は40,400,000円となります。、同金利で80,000円/月を返済することが可能な場合の試算は３５年ローンで2,079万円借り入れ可能で、総返済総額は33,600,000円となります。金利は金融機関で異なりますし、固定金利・変動金利の切り替えも様々です。ボーナス返済や、自己資金等充分に検討すべきです。当然ですが、ある程度見通しができたら、金融機関に相談するのが一番です。

Ｑ6.設計期間はどれぐらいかかるでしょうか

木造２階建て住宅程度で、設計期間4.0ヶ月+入札工事契約2.0ヶ月+監理（工事期間）6.0ヶ月＝12.0ヶ月。工事着工まで6.0ヶ月程度が一般的です。具体的には、プレゼンテーション1.5ヶ月、基本設計1.0ヶ月、実施設計1.5ヶ月、競争入札1.0ヶ月、VE設計0.5ヶ月、確認申請着手準備0.5ヶ月、工事期間6.0ヶ月です。
私が扱う住宅のほとんどは、相談を受けてから建物引渡しまで2.年程度が多いです。土地の購入から相談を受けたお客さんの中には5年間掛かかった方もいらっしゃいます。住宅の設計とは本来そういうものだと思います。何千万という費用を掛けて建てるのですから。もちろんお客さんの要望で特急仕上げで着工まで2ヶ月というのもできます。消費税駆け込み時とか、バブル期には、こんなのもたくさんありましたが、そういったお客さんは、できた後必ず時間をかけてやればよかったと愚痴をこぼします。もちろんやむを得ない事情もあるのでしょうが、難しい判断です。
また、当社では基本的に図面作成から監理まで担当者が全て行ないます。私の経験では、住宅の設計ははビルに比べて少額ですが、設計内容は詳細で、図面を書いた本人が監理に行かないと現場で、構造・設備・法規・施主の要望等の数々の関連がわからなくなってしまうからです。特急仕上ですと、どうしても手分けして設計を行なうことのなるので、現場監理もなかなか完璧にはいきません。そういった意味でも、ハウスメーカーや工務店の注文住宅で設計監理分業制で住宅生産されることには疑問を感じるのです。
Q5の住宅建物資金試算表に設計監理期間と必要資金発生時期の記載がありますので参考にしてください。
住宅建物資金試算表.xls→　　(動作にはマイクロソフトエクセルが必要です）